Prix immobilier au m² : lire une médiane DVF

Une statistique de ventes, pas un prix d’annonce

Les données DVF proviennent des transactions immobilières enregistrées par la DGFiP. Elles renseignent des ventes passées, et non les prix demandés dans les annonces. Elles ne couvrent pas tous les territoires, notamment l’Alsace-Moselle et Mayotte.

Le calculateur utilise un import local préparé avant la consultation. Il ne parcourt pas les fichiers bruts lorsque vous ouvrez une page. La période disponible et la date d’import sont affichées avec chaque résultat.

Pourquoi utiliser la médiane ?

La médiane partage les observations en deux groupes de même taille. Pour cinq prix au m² de 2 000, 2 500, 3 000, 3 500 et 10 000 €, la médiane est 3 000 €. Une valeur extrême influence davantage la moyenne que la médiane.

La médiane ne corrige toutefois pas les différences de quartier, d’état, de surface ou de composition du marché. Elle ne donne pas le prix exact d’un logement particulier.

Toutes les lignes DVF ne sont pas des logements indépendants

Un même acte peut concerner plusieurs biens ou parcelles. Diviser le prix total d’un acte par la surface d’une seule ligne produirait un indicateur trompeur. La première version retient uniquement les ventes de maisons ou appartements décrites sur une seule ligne de mutation.

Elle exclut aussi les surfaces inférieures à 9 m² ou supérieures à 500 m² et les prix au m² hors de l’intervalle 100–50 000 €. Ces filtres sont des choix méthodologiques, pas des règles du marché. Ils rendent l’échantillon plus prudent, tout en réduisant sa couverture.

Lire le résultat avec son effectif

Le prix n’est affiché qu’à partir de dix ventes retenues. Ce seuil ne garantit pas la représentativité : un petit échantillon reste fragile. Comparez les types de biens et les périodes avant de comparer deux communes.

La géolocalisation sert seulement à identifier une commune. Le résultat « autour de moi » reste donc communal ; il ne représente ni votre rue ni votre logement.